هل تشهد الفترة القادمة إستقرار في أسعار العقارات.. أم إرتفاع.. أم فقاعة عقارية
تقرير / ياسمين عبده
شهد سوق العقارات ارتفاعاً جنونياً في الأسعار بسبب إنخفاض قيمة العملة وارتفاع التضخم، وظهور السوق السوداء وهو ما تسبب في ارتفاع مواد البناء خلال العامين الماضيين.
الأمر الذي أدى إلى زيادة الطلب على المدن العمرانية الجديدة، واعتبار العقار ملاذًا آمنًا، سواء للسكن أو الاستثمار.
وبعد تحرير سعر الصرف في مارس الماضي تراجعت أسعار مواد البناء، حيث سجل طن “حديد عز” مع بداية الشهر الجاري نحو 42165 جنيهاً، انخفاضاً من أعلى سعر وصله في السوق الموازية خلال الأزمة والذي بلغ 60 ألف جنيه، وتراجعت أسعار الأسمنت لتسجل نحو 3000 جنيه للطن، بعدما تجاوزت 3500 جنيه قبل تحرير سعر الصرف.
وبالرغم من تراجع أسعار مواد البناء إلا أن أسعار الوحدات السكنية في ارتفاع مستمر.
وهناك من يرى أن الارتفاع الجنوني في الاسعار يعتبر زيادة وهمية، حيث حذَّر الدكتور هاني توفيق، الخبير الاقتصادي، في منشور له عبر صفحته الشخصية على فيسبوك، من الإرتفاع الكبير في أسعار الوحدات، وأكد أنه عندما يبتعد السعر عن القيمة، فهذه فقاعة مآلها الانفجار.
وأكد أسامة سعد، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، في تصريحات لجريدة الشروق، أنه يستبعد حدوث فقاعة عقارية في مصر، وأكد سعد، أن تعثر المطورين العقاريين هو أمر وارد، ولكن ليس حالة عامة في القطاع، وأوضح أن غرفة التطوير العقاري تساعد كل من يتعثر خلال توفير شريك يساعده في عملية التمويل لتطوير مشروعاته، وأشار سعد إلى أن المعروض من العقارات لا يكفي أكثر من 50% من حجم الطلب وهو ما يؤدي إلى استمرار ارتفاع الأسعار.
وقال المهندس داكر عبد اللاه، عضو لجنة التطوير العقاري والمقاولات بجمعية رجال الأعمال المصريين وعضو شعبة الاستثمار العقاري في تصريحات لموقع الجمهور أنه لا يوجد احتماليه لحدوث فقاعه عقارية في مصر.
وقال آخرون أن زيادة أسعار العقارات جاءت بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء وتحرير سعر الصرف.
ورغم استقرار سعر صرف الجنيه المصري إلا أن المطورين العقاريين توقعوا إرتفاع الأسعار، وذلك تحسباً لأزمة نقص الدولار ومنع حدوث فجوة جديدة بين أسعار الوحدات وتكلفة تنفيذها
وخلال العامين الماضيين أثر سعر صرف الجنيه في السوق السوداء على قطاع التطوير العقاري وأسعار المواد الخام، حيث أدى إلى ارتفاعات كبيرة في أسعار العقارات قبل تحرير سعر الصرف.
وتوقعت شركة الخدمات العقارية البريطانية سافيلز، استقرار أسعار العقارات في مصر بعد تحرير سعر الصرف، واعتبرت أن الفترة الحالية هي مرحلة انتقالية يختبر فيها انعكاسات التطورات على الأسعار.
وتوقعت شركة الخدمات العقارية البريطانية استقرار الاسعار، بسبب اعتماد المطورين على أسعار السوق السوداء في تسعير العقارات قبل تحرير سعر الصرف والتي وصل فيها الدولار إلى 70 جنيهاً.
واكد مدير “جيه إل إل” مصر، أيمن سامي، في حوار مع قناة العربية، أن أسعار العقارات السكنية في مصر ارتفعت بنحو 16-17% خلال الربع الرابع من عام 2022، وهو مؤشر لزيادة الإقبال على العقار للتحوط ضد التضخم وتعويم الجنيه المصري.
وأكد سامي أن خلال العام الماضي شهد القطاع الفندقي في مصر تحسنا إيجابيا لترتفع الإشغال إلى 64% مقارنة بنحو 48% في 2021.
وأضاف سامي في حواره مع قناة العربية، أن التضخم والتعويم أدى إلى زيادة الايجارات بسبب ضعف القدرة الشرائية.
وأوضح تقرير لشركة “جونز لانغ لاسال”، أن المعروض من الوحدات السكنية في القاهرة شهد ارتفاعا ليصل إلى 246 ألف وحدة خلال العام الماضي، بعد تسليم 18 ألف وحدة جديدة.
وقال تقرير “جيه إل إل”، أن بسبب الوضع الاقتصادي المصري ارتفعت قيمة الإيجارات بنسبة تتراوح بين 3% و9% في مناطق مختلفة بالقاهرة.
كما ارتفعت أسعار البيع بنسبة تتراوح بين 16% و17% خلال الربع الأخير من العام الماضي.
وقال عبد الله سلام الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة “مدينة مصر”، في تصريح لجريدة الشرق، أن إرتفاع الأسعار في الفترة المقبلة هو أمر روتيني، لأنه يوجد عوامل عديدة تدخل في هذه المعادلة مثل تكلفة التمويل ومدده، وارتفاع تكلفة الأراضي.
وبسبب كل هذه العوامل توقع سلام أن ترتفع أسعار الوحدات العقارية بنسبة 15% حتى نهاية العام الحالي.
وقال أحمد شلبي الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة “تطوير مصر”، ورئيس مجلس العقار المصري، في حواره مع جريدة الشروق، أنه من المتوقع أن ترتفع الأسعار بمعدل 20 إلى 15% بنهاية العام، وذلك في مقابل زيادة 50% فى الربع الأول من العام قبل تحرير سعر الصرف فى 6 مارس 2024.
أن الشركات تلجأ إلى الاحتفاظ بـ 15% من الوحدات في كل مشروع تحسباً لأى تغيرات قد تطرأ على المشروع خلال مدة التنفيذ، وذلك مع توقعات بخفض قيمة العملة خلال العامين المقبلين.
