تقرير بحثي يرصد قطاع العقارات فى بعض العواصم العربية
كتب / هاني سيد
صدر عن فريق الأبحاث في جي وورلد تقريراً يرصد قطاع العقارات في بعض العواصم العربية ألا وهم: الرياض، القاهرة، الدوحة، عمًان، الكويت، المنامة، دبي، أبو ظبي، مسقط، والدار البيضاء، لما تتمتع به العواصم من مميزات تساهم في ارتفاع الطلب العقاري عليها وذلك لإلقاء الضوء على أهمية العواصم من الناحية الاقتصادية والسياسية والاجتماعية بالدولة، ودراسة حالة النشاط العقاري والتقسيم الجغرافي لكل عاصمة وواقع العرض والطلب على العقارات، ومتوسط سعر المتر المربع وأهم الأحياء الأكثر نشاطًا في الحركة العقارية، بالإضافة إلى دراسة مشاريع البنية التحتية التي تُجريها الدول لتطوير العواصم والتوجهات المستقبلية للقطاع العقاري
وأوضح خالد بن شاكر المبيض، الرئيس التنفيذي لشركة منصات العقارية، أن العواصم فى الدول العربية تستحوذ على أهمية كبري لدولها وتستحوذ غالبيتها على نصيب الأسد من مشاريع التنمية الحكومية والقطاع الخاص، وتملك النسبة الأكبر فى معدل الناتج القومي لتلك الدول وتعد المؤشر الأساسي في قرار الاستثمار لدي المستثمرين المحليين والأجانب، مشيرا إلى أن الدراسة ستكون من أهم الدراسات التي يحتاجها المستثمر لفهم الخريطة الاستثمارية لعواصم الدول العربية.
وأشار التقرير إلى أنه تتخـذ عواصـم ُالدول أهمية كبري تكاد أن تكون مطلقة فيما يخص نشاط العقارات، فتأتي العواصم فى المقام الأول للاختيار عندما يتعلق الأمر باتخاذ الشركات العالمية والإقليمية مقر للعمل ببلد ما، كما أن العاصمـة هـي مقـر الحكـم ومبثابـة حاضنة لأغلبيـة للمقرات الرئيســية للجهــات الحكوميــة والــوزارات والســفارات والقنصليــات الأجنبيــة بالدول، وكذلك العواصم هي المقر الأكثر تفضيلا للسكن لمنسوبي تلك الجهات وخيارا أساسيا للفئات ذات الدخل المرتفع فى المجتمع ، كذلك العواصم عـادة مـا تكـون الأكبـر مسـاحة من مناطـق الدولـة وتكـون بهـا مسـاحة كبـيرة غـر مأهولـة بالسـكان لذلـك تتمركـز بهـا التجمعـات الصناعية؛ لهذا تجمع العواصم بين النشاط الكبير لحركة العقارات التجارية والسكنية والصناعية.
وأوضح التقرير خلال تناوله للعواصم العربية ومنها الرياض، موضحا أنه المدينة الأكبر فى السعودية وتعد حجر الزواية لتحقيق أهداف رؤية المملكة 2030، يشهد السوق العقاري فى المدينة انتعاش ملحوظ بسبب توجه الدولة إلى رفع حجم العقارات المعروضة وخاصة العقارات السكنية لسد فجوة الطلب المرتفع مقابل حجم العقارات المعروضة، وتعمـل وزارة الشـؤون القرويـة والبلديـة والإسـكان عـلى إطـلاق حمـلات كـبرى لسـد الفجـوة العقارية بالمدينــة وخاصــة المرتبطــة بالقطــاع الســكني
كما سجلت أعلى قيم للصفقات العقارية فى الربع الأول من عام 2021 وبلغت نحو 26.67 مليار ريال منذ عام 2019، مما يثبت تعافي نشاط التداول العقاري بمدينة الرياض بعد عام 2020 الذي تأثر سلبيا بجائحة كوفيد 19.
وأشار التقرير إلى أنه مـن المتوقـع أن يشـهد السـوق العقـاري بمدينـة الريـاض تطـورا هائـل في الفـترة القادمـة بفضـل المشـاريع القائمـة حاليا ِقبـل الحكومـة السـعودية سـواء عـن طريـق صنـدوق الاسـتثمارات العامـة مثـل مـشروع روشـن أو عـن طريـق هيئاتهـا ووزارتهـا لزيـادة نسـبة تملـك المواطنـن للمسـاكن، وأيضـا لتحقيـق رؤيـة المملكـة 2030 لرفـع نسـبة مسـاهمة القطـاع العقـاري إلي %10 في الناتج المحلي الإجمالي.
وتابع التقرير بشأن عاصمة الدوحة، موضحا أنه يشــهد الســوق العقــاري في مدينــة الدوحــة انتعاشا فريــدا خاصة بعد نجاح دولة قطر في اسـتضافة مونديـال كأس العـالم 2022 مـا شـجع عـى رفع وتـرة حركة البيـع والشراء للعقـارات بسـبب انجـذاب الكثرييـن إلي طلـب شراء العقـارات حتـى يتمكنـوا مـن اسـتثمارها طـوال فـترة المونديال عن طريق تأجيرها حيث يُقـدر أن يحضـر مونديـال كأس العـامل 2022 أكثـر مـن 4.1 مليـون شجع من جميع أنحاء العالم.
كما ارتفعت قيمة مؤشر أسعار العقارات لدولة قطر في شهر سبتمبر إلي أعلي مستوياته لعام 2021 وسجل المؤشر 7.222 نقطة، ويرمز المؤشر إلي حالة حجم الطلب والعرض علي العقارات بالدولة فكلما ارتفعت قيمة المؤشر دل ذلك علي ارتفاع حجم الطلب علي العقارات مقابل العرض وكلما قلت قيمة المؤشر دل ذلك علي ارتفاع حجم العرض في السوق العقاري مقابل الطلب.
كما سجلت مدينة الدوحة انخفاضا طفيفًا يف حجم الصفقات لحركة البيع العقارية التي تمت في الربع الثالث عام 2021 والتي بلغت نحو2.8 مليار ريال قطري تقريبا وذلك مقارنة بعام 2020 حيث وصلت قيمة الصفقات إلي 3.85 مليار ريال قطري أي بمعدل انكامش بلغ 3.26% ، ويرجع هذا الانخفاض إلي حركة بيع العقارات في الربع الثالث عام 2021 ذات القيمة الأقل عن نظريه من عام 2020 ،وكذلك انخفض عدد الصفقات في الربع الرابع عام 2021 إلي 262 صفقة عقارية بعدما وصلت في الربع الرابع عام 2020 إلي 309 صفقة عقارية.
وبشأن القاهرة، قال التقرير، إن القاهرة فهي تعـد محـور الطلـب عـلى العقـارات التجاريـة بالجمهوريـة؛ فهـي منطقـة اقتصاديـة حيوية بسـبب تمركز معظــم المصالــح الحكوميــة مــن وزارات وهيئــات حكوميــة بهــا، وأيضــا وجــود مقــرات غالبيــة الــشركات الخاصــة بالمحافظـة، وتمثـل أيضـا محافظـة القاهـرة منطقـة سـياحية حيوية بسـبب تنـوع المعالم السـياحية مثل السـياحة التاريخيــة والســياحة العالجيــة والســياحة الرتفيهيــة، كــا أنهــا منطقــة صناعيــة وتجاريــة بلــغ عــدد المناطــق الصناعية بها في نهاية عام 2019 نحو 20 منطقة صناعية تابعة للهيئة العامة للتنمية الصناعية.
وأشار إلى أنه يشهد القطـاع العقـاري في محافظـة القاهـرة نموا ملحوظ بسبب ارتفاع حجم الاستثمارات من قبــل شركات التطويــر العقــاري في مــصر وتوجــه الحكومــة نحــو زيــادة مخصصــات القطــاع العقــاري لإنشـاء مشـاريع عقاريـة جديـدة، ولكـن يواجـه القطـاع العقـاري صراع غـر متكافـئ بـين حجـم الطلـب العقـارات مقابـل الوحـدات العقاريـة العروضة بسـبب ارتفـاع حجم الطلـب علي العقـارات وخاصة ً العقـارات السـكنية نتيجـة الزيـادة السـكانية التـي تنمـو سـنويـا بما يقارب 2 مليون نسمة، وخاصة أن النسبة الأكبر من السكان بالجمهورية تحت سن 40 عاما أي الفئات الأكثر طلبا على العقارات السكنية وفي مقدمتها الشقق.
ووصـل إجـمالي عـدد الوحـدات السـكنية بالقاهـرة الكـبرى حسـب التقديـرات في عـام 2021 إلي 7.3 مليون وحدة سكنية تتمركز أغلبيتها في منطقة وسط القاهرة ،
وأضاف أنه مـع تخفيـض الفائـدة البنكيـة وتسـهيلات التمويـل العقـاري التـي تقدمهـا مـصر للمواطنـن وارتفـاع حجـم نشـاط الـشركات الأجنبيـة والاسـتثمارات المحليـة بالجمهوريـة والنمـو الملحـوظ لحجـم الناتـج المحلـي الإجـمالي وزيـادة مخصصـات الدولـة لتنميـة المـدن الجديـدة وتطويـر البنيـة التحتيـة لجميـع مرافـق الخدمـات العامـة بالجمهوريـة؛ مـن المتوقـع أن يشـهد السـوق العقـاري ارتفاعـا في حجـم التـداولات العقاريـة مـن بيـع وإيجـار في مختلـف المناطـق خاصـة مـع النمـو لاكبـر لعـدد السـكان، حيـث تصـل الزيـادة السكانية إلى 2 مليون نسمة سنويا والنسبة الأكبر من السكان هي الفئة العمرية الأكثر طلبا على العقارات السكنية والتجارية وهي الفئة من 15 إلي 49 عاما وتمثل 50.6% من إجمالي عدد السكان.
وبشأن المنامة، أوضح التقرير، أنه على الرغم من صغر مساحتها عالميا، إلا أن الموقـع المتميز علي الخليـج العربي في طريـق التجارة علـى الرغـم مـن صغر مسـاحتها عالمي العالميــة الــذي يربــط بيــن دول قــارة آســيا ومنطقــة الــشرق الأوســط وقــارة أوروبــا، أعطــى أرخبيــل أهميــة جغرافيــة واقتصاديــة كبيــرة بــن الــدول. ومــن خــال ذلــك؛ اتخــذت المنامــة -عاصمــة البحريــن، مركزا تجاريا وماليا مهما بين مدن دول الخليج وتبلغ مساحة المنامـة حـوالي 27 كـم مربـع، وتقـع علي السـاحل الشـمالي للبحريـن، وتعتـر مينائهـا الرئيسي. ونتيجـة لذلك تتمتع المنامة مناخ اقتصادي جاذب للاستثمارات المحلية والأجنبية في القطاعات المختلفة.
فيما يشـهد حجـم الطلـب عـلى العقـارات إقبـالا ملحوظا وذلك نتيجة لاهتمام الحكومة بالقطاع العقاري وتنميتــه. وقــد ســجلت التــداولات العقاريــة في الربــع الأول 2021 نســبة نمو بلغــت 36%، بالتداولات العقارية خلال الربع الأول من عام 2020.
وكانت تراجعت المنامة فى عدد الصفقات العقارية إلى أكثر من الضعف في عام 2020 مقارنة بالعام السابق. ففي 2019؛ استحوذت المنامة علي ما يقارب من 17% من عدد الصفقات العقارية المعلنة داخل مملكة البحرين، ولكن نتيجة تراجع السوق العقاري بسبب جائحة كورونا خلال عام 2020، أدى ذلك إلي تراجعها في عدد الصفقات العقارية.
أما في دبي، فقال التقرير، أنه عـلى الرغـم مـن كونهـا ليسـت العاصمة؛ تمتـاز دبي بأن لهـا مكانة اقتصاديـة خاصة في دولـة الإمارات العربيـة المتحـدة، مكانـة جعلتهـا تجـذب رؤوس الأمـوال العربيـة والأجنبيـة للاسـتثمار بهـا؛ لتمتعهـا بقوانيـن وتشريعـات جاذبـة للاسـتثمار. وبنـاء علي نشـاط حركة الأعمـال بالمدينة تنشـط حركـة التداولات العقارية باستمرار.
كما تتنــوع حركــة التســويق التــي تتبعهــا إمــارة دبي لتســويق العقــارات بهــا مــن خــلال المشــاركة في الفعاليــات والمهرجانــات والمعــارض لجــذب الأنظــار إليهــا. فمــن خـلال ذلــك؛ تفتــح الطريــق أمــام المســتثمرين مــن جميــع أنحــاء العــالم. كذلــك تضــع التشريعــات التــي تلائــم كافــة الأزمــات لتتخطاهــا كـا حـدث في أزمـة جائحـة كورونـا، فقـد أطلقـت الحكومـة حزمـة مـن المحفـزات الاقتصاديـة والتـي من شأنها تخفيف الأوضاع علي المستثمرين والمواطنين أيضا.
ومن أهم مشاريع البنية التحتية فى دبي، جرس يربط شارعي المنامة والميدان، و توسعة الطرق والجسور علي تقاطع شارعي الشيخ محمد بن زايد والرباط، مركز دبي للأنظمة المرورية الذكية.
