أهمية تذييل عقد الإيجار بالصيغة التنفيذية
بقلم / أستاذة أمل أصلان
المحاميه بالاستئناف العالى و مجلس الدوله
وفقا للقانون رقم 137 لسنة 2006 بتعديل القانون رقم 4 لسنة 1996 تم إضافة الفقرة الاتية للمادة الثانية منه “ويكون للمحررات المثبتة للعلاقة الايجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور أطرافها” وعلى ذلك فإن عقود الإيجار – الخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 والمؤرخة بعد 31/1/1996 وهو تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 4/1996 – أصبحت تتمتع بقوة السند التنفيذي بمجرد وضع الصيغة التنفيذية عليها، وتخضع لذات الأحكام المقررة للسندات التنفيذية، ولإعطاء عقد الإيجار قوة السند التنفيذي ينبغي توافر الشروط الأتية:
أن يكون هناك محرر مثبت للعلاقة الايجارية وشروطها وانتهائها، فيتعين أن تكون العلاقة الايجارية ثابتة الكتابة فلا يصح أن تكون شفوية. كما يتعين أن يتضمن المحرر المثبت للعلاقة الايجارية شروط وأحكام عقد الايجار من حيث الالتزامات الواقعة على كل طرف، وحقوق كل طرف تجاه الأخر، وتاريخ انتهاء العلاقة الايجارية، والاثار المترتبة على إخلال أي من طرفي العلاقة الايجارية لأي التزام واقع عليه.
فيجب في المحرر أن يتضمن البيانات الأساسية لعقد الإيجار من حيث وجود محل للعقد ومدة وأجرة.
أن يتم توثيق عقد الإيجار أمام موثق الشهر العقاري الواقع بدائرته العقار محل التعاقد. ووضع الصيغة التنفيذية عليه يكون بوجود أطراف العلاقة الإيجارية مجتمعين.
كما يتعين ألا تزيد مدة عقد الإيجار على تسع سنوات، فإذا زادت مدة عقد الإيجار على تسع سنوات، فيجب لنفاذه في حق الغير فيما زاد عن هذه المدة، أن يكون مسجلا وفقا لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمها قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946.
كما يتعين أن تكون الالتزامات الواردة بعقد الإيجار، مما يجوز تنفيذها جبراً، بمعني أن يكون الحق الوارد بعقد الإيجار المراد تنفيذه جبرا محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء.
كما يتعين أن يتضمن عقد الإيجار عند توثيقة وضع صيغة التنفيذ التالية “ولا يجوز التنفيذ في غير الأحوال المستثناة بنص في القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية: “على الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متى طلب منها وعلى السلطات المختصة أن تعين على إجرائه ولو باستعمال القوة متى طلب إليها ذلك”.
عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية، يكون له قوة السند التنفيذي ويخضع لذات الأحكام المقررة للسندات التنفيذية المنصوص عليها بقانون المرافعات رقم 13 لسنة 1968. وليتمكن أحد طرفي العلاقة الإيجارية من استخدام عقد الإيجار كسند تنفيذي عليه أن يتبع الإجراءات المقررة لذلك وهي:
أن يقوم طالب التنفيذ – المؤجر أو المستأجر – بإعلان الطرف الأخر بالسند التنفيذي قبل الشروع في التنفيذ.
تكليف المدين بالوفاء بالالتزام الواقع عليه، وبيان المطلوب منه تحديداً والثابت بعقد الايجار كأداء الأجرة أو تسليم العين.
بعد إجراء الإعلان بالسند التنفيذي ” عقد الإيجار” وتكليف المدين بالوفاء بالالتزام الواقع عليه وتحديد المطلوب منه، يحق للطرف الطالب للتنفيذ اللجوء إلى إدارة التنفيذ الموجودة بالمحكمة الواقع بدائرتها العقار محل التعاقد، لاتخاذ إجراءات التنفيذ وفقا لما يجري عليه العمل، كما لو كان لدي طالب التنفيذ حكما قضائيا.
أما فى حالة فقد عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية – فإنه لا يجوز تسليم صورة تنفيذية ثانية إلا بحكم من محكمة المواد الجزئية التى يقع مكتب التوثيق فى دائرتها بعد اختصام الطرف الأخر فى عقد الايجار ومكتب التوثيق بعد تقديم الأسباب والأدلة التى تسمح بطلب الصورة التنفيذية الثانية من عقد الايجار، وذلك منعا من اقتضاء الحق أكثر من مرة وهو ما نصت عليه المواد 9 من القانون رقم 68 لسنة 1947 و183 من قانون المرافعات.
الإستشكال في التنفيذ:
عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية يعتبر من السندات التنفيذية المقررة قانوناً. ومن ثم يخضع لجميع الأحكام التي تخص السند التنفيذي وإجراءات تنفيذه ومعوقاته، فيحق للمنفذ ضده الإستشكال والمنازعة في التنفيذ، وفقا لنص المادة 312 من قانون المرافعات رقم 13 لسنة 1968.
بالنسبة لرسم وضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار: يأخذ الشهر العقاري لوضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار رسم مرتفع -)بالمقارنة للرسم المقرر لإثبات التاريخ – 15 جنيهاً – بخلاف رسوم الميكروفيلم(، حيث يأخذ الشهر العقاري نسبة من القيمة الكلية لعقد الإيجار( نصف في المئة من قيمة العقد + 70 جنيه وضع الصيغة التنفيذية) بالإضافة واحد في المئة من قيمة العقد تصديق نقابة المحامين، وذلك نظراً للأهمية القانونية من وضع الصيغة التنفيذية على عقد الايجار.
